2012年6月28日木曜日

マイホームは持つべきか

私は債務整理をした頃も、現在も、独身でアパート住まいなので身軽です。
債務整理も、単純に金融業者からの借り入れを整理するだけだったので、個人の債務整理の中でもシンプルなものでした。

しかし、家族がいて、家や土地などの資産を持っていると、そう簡単には行きません。
サイトに相談掲示板を設置していた頃は、「家を手放さずに借金を整理したい」「住宅ローンが残っていて、家を売ってもマイナスになってしまう」など、切実なご相談が数多く寄せられていました。

私は家を持ったことがないので、相談者の方々の「マイホームへの愛着」は想像するしかありませんでした。
「ローンで苦しめられてきた家にそこまで固執しなくても、賃貸暮らしの方が身軽で余計な費用もかかりませんよ」とアドバイスしたこともあります。

家を持つと、賃貸暮らしでは不要だった費用がいくつか発生します。

まずは固定資産税がかかります。

そして、マンションなら住宅ローンとは別に、毎月管理費や修繕積立金を払わなくてはなりません。
この金額はマンションによって異なりますが、小さなアパートを一部屋借りるぐらいの金額にはなります。
よくマンション販売の広告に「家賃並みのローン返済額」を宣伝文句にしているモノを見かけますが、これには上記の管理費や修繕積立金はまず含まれていません。

広告をよーく見ると、虫メガネでも使わないと読めないような小さな文字で、管理費などの記述がありますので、購入を考えている人は見逃さないようにしてくださいね。

マンションではなく一戸建てを買ったとしても、長く住んでいれば定期的なメンテナンスは必要ですし、子供が成長して、間取りの変更が必要になる場合もあります。
まだまだ購入時の住宅ローンは残っているのに、別にリフォームローンを組んだ、という話も時々聞きます。

そういうわけで、修繕費は大家さん任せ、固定資産税も不要で、長期ローンを抱える必要もなく、引っ越したくなればいつでも引っ越せる賃貸暮らしの方が、ずっと良い、というのが長年の私の考え方でした。

しかし最近、少しその考え方が変わってきています。

昨今は雇用環境の悪化などに伴って賃貸住宅の家賃不払いも増えてきています。
その対策として、貸主側は、固定収入やしっかりした連帯保証人がいないと、部屋を貸さないようになって来ていると聞きます。
中には、「保証会社」と言う名の、実態は取立て代行業者との保証契約を義務化して、数日の家賃の遅れでも強引な取り立てや追い出しを掛ける業者もある聞きます。
肩身の狭い賃貸暮らしより、いっそ持家の方が、平穏に暮らせるのではないかと、思わずにはいられません。

さらに、今年になってあるFP(ファイナンシャル・プランナー)さんとお知り合いになって、新たな視点でのお話をうかがったことも要因のひとつです。

私も以前から、このブログやサイトの中で「目先の借金だけにとらわれずに、長期的な視点で家計全体の計画を立てましょう」ということを訴えていましたが、FPさんが作成する「ライフプラン」は、まさにこの「長期的視点に立った家計の計画」です。

「借金を整理する」と決めると、少しでも早く借金を減らすために、最低限の生活費以外を全部借金の返済に充てるような無茶な返済計画を立ててしまいがちです。
ですが、例えば子供の成長などに伴って、「最低限の生活費」の金額自体が大きく変わります。

債務整理の場合、だいたい返済期間は5~7年程度ですが、この間に仮に「子供の進学」というライフイベントがあるとしたら、その年の必要生活費は跳ね上がります。
それに合わせて都合よく収入も増えることはまずあり得ないので、やはりその分を用意できるゆとりを持った返済計画を立てなくてはなりません。

たった数年の債務整理でもそのような視点が不可欠なのですから、返済期間が30年以上に及ぶ住宅ローンを組むのに、長期的な家計のプランニング無しに臨むのは無謀以外の何物でもありません。

ですが、「家を買おう」と思った人は、予算より先に「欲しい家」に目が行ってしまいがちだ、と先のFPさんは言います。
「この家が欲しいから、買えるだけの住宅ローンをどうやって借りるか」というロジックに陥ってしまい、後々の家計負担を考えない人が多いそうです。
実は「欲しい」と思った家も、少しでも高い物件を売ろうとする不動産屋さんの巧みな誘導による場合すらあると言います。

貸金業者からお金を借りる場合でも「借入限度額」が設定されます。
ですが、「借入限度額」は必ずしも「返済可能額」ではありません。
「借入限度額」を「返済可能額」だと勘違いしてしまった人が、返済能力を上回った借金を返済するために更に借金をし、多重債務に陥ってしまうのです。

住宅ローンもそれと同じで、現在の収入などに応じて「いくらまでなら貸せますよ」という上限額が提示されます。
でも、それが必ずしも「返済できる金額」とは限らないのです。

だから、本当は、家を買おうと思ったらまずは資金計画を立て、その予算内で収まる家を探す、という順番が正しいのですが、住宅メーカーや不動産屋さんにローンの相談をしても、借入上限額いっぱいの物件を薦められてしまうのが、彼らも商売でやっている以上、当然のことです。

そうして家を買った人が、子供の成長に伴って住宅ローンに負担を感じるようになり、生活費が足りなくなり、サラ金から借金をして返せなくなり、「子供には大学進学を諦めてもらった」というような話が、私のサイトの相談掲示板に何度か書き込まれたことがあります。
ですが、その人たちも、家を建てる時にきちんとライフプランを立てて、家計に見合った家を買っていれば、そんなことにはならなかったかもしれません。

「30年も40年も先の家計のことなんてわからない」という人は、上記のFPさんのような方のコンサルティングを受けてみるのも良いかもしれません。
このFPさんは、住宅メーカーに勤めた経験もある方なので、ライフプランを作って資金計画を立てたあと、物件に関するアドバイスもしてくれます。
コンサルティング料はかかりますが、家計のムダな出費(たとえば生命保険料)もチェックしてくれますので、差し引きではプラスになる可能性もあります。

長々と書いてきましたが、つまり、このFPさんが教えてくれたのは、きちんとした家計と返済の計画を立てたうえで購入する家は、いざという時はお金に変えられる「資産」になるということ、
「家」という「資産」を持つことによって、得られるメリットもある、ということ、
さらに、立地や間取りなど、こだわって建てた家に暮らすことで、賃貸暮らしでは味わえない精神的に豊かな暮らしを得られるということ、などです。

ですから、しっかりしたライフプランと資金計画のもとでなら、家を持つのも良いかもしれない、というのが今の私の考え方です。

ついでですが、消費税が上がりそうな情勢になってきています。
住宅は金額が大きいですから、1%でも税率が変われば、かなりまとまった金額になってしまいます。
住宅購入予算が税込2千万円の場合、消費税率がもし10%になれば、消費税額は5%の現在よりも約86万5千円も増えてしまいます。
つまり、家を建てる予算が86万5千円も減るということになります。
家を建てる予定がある方は、早めに行動した方が良いのかもしれませんね。

住宅ローンの選び方・借り方にも色々ノウハウがあるようですが、またFPさんに教わって、次の機会に書こうと思っています。